Die von Scope gemeinsam mit der Professur Baumanagement und Bauwirtschaft unter Leitung von Prof. Dr.-Ing. Bernd Nentwig weiter entwickelte Ratingmethodik für Offene Immobilienfonds setzt sich aus drei Ratingpanels zusammen: Immobilienqualität, Finanzstruktur der Fonds und Qualität der Fondsmanagements. Mit den Gewichtungen der Einzelkriterien haben die Analysten der zunehmenden Dynamik der Immobilienmärkte, dem immer aktiveren Immobilienmanagement und der verstärkten Steuerung der Fondsliquidität Rechnung getragen.

Der von Scope und der Bauhaus-Universität entwickelte „Scope Restructuring Trend Indicator“ zeigt, welche Fonds ihre Portfoliorestrukturierung abgeschlossen haben, welche Produkte Turn-Around-Kandidaten sind, und wo der Portfolioumbau noch im Gang bzw. noch nicht aufgenommen wurde. „Auch junge Fonds mit Auflagezeitpunkt 2003 oder später müssen breit diversifizierte Portfolios aufbauen, was sich gerade vor dem Hintergrund der aktuell hohen Immobilienpreise als schwierig darstellt“, so die Scope-Analystin für Offene Immobilienfonds, Sonja Knorr. „Gleichzeitig hat eine Reihe von Altfonds entschlossene Restrukturierungsmaßnahmen ergriffen und sich überzeugend am Markt zurückgemeldet.“

Ein deutlicher Vorteil der neu entwickelten Analyse liegt in ihrer Dynamik. Statt der bisher gängigen, statischen Betrachtung sogenannter Mikro- und Makrostandorte analysiert die Bauhaus-Universität Immobilienstandorte und Objekte zunächst separat, um hohe Analysegenauigkeit durch die Berücksichtigung aller relevanten Standortparameter und maximale Trennschärfe der Einzelergebnisse zu gewährleisten. Unter anderem berücksichtigt die Bauhaus-Universität anders als herkömmliche Verfahren, dass die Standortqualität eines Objekts isoliert nur unzureichend bewertet werden kann. Sie wird vielmehr von zahlreichen, voneinander abhängigen immobilien- und marktspezifischen Faktoren bestimmt. So kann die neue Ratingmethode besser auf veränderte Marktgegebenheiten und das aktivere Management der Immobilienportfolios reagieren. „Unsere Ratingergebnisse machen transparent“, so Sonja Knorr, „dass sich die Offenen Immobilienfonds in Deutschland bezüglich ihrer Qualität voneinander entfernt haben. Ausgelöst wurde diese Entwicklung durch die Krise in diesem Investmentsegement, die wie ein Katalysator gewirkt hat“.

Eine generelle Abwanderung aus dem deutschen Immobilienmarkt ist nicht festzustellen. Prof. Dr.-Ing. Bernd Nentwig, Leiter des Lehrstuhls für Bauwirtschaft und Baumanagement der Bauhaus-Universität Weimar und Kooperationspartner der Scope Analysis, spricht von einem „Qualitätstausch“. „Die Fonds haben sich zwar via Paketverkäufe massiv von zweitklassigen Immobilien aus Deutschland getrennt“, analysiert Nentwig, „die Sondervermögen werden aber seit etwa einem halben Jahr wieder verstärkt mit deutschen Immobilien bestückt.“

Die ersten Ergebnisse der Kooperation mit Scope Analysis zeigen, dass der Name „Bauhaus-Universität Weimar“ nicht nur für architektonische Gestaltung und Immobilienkompetenz steht, sondern für ihre Nähe zur ökonomischen Praxis, für Internationalität sowie für die Verbindung technischer mit betriebswirtschaftlicher Expertise. Neben der wissenschaftlichen Forschung und Lehre prägen Prüfaufträge, Gutachtertätigkeiten und eigene Produktentwicklungen das Profil der Universität. Ihr Lehrstuhl für Bauwirtschaft und Baumanagement unter Leitung von Prof. Dr.-Ing. Bernd Nentwig hat nach sechsjähriger Entwicklungsarbeit ein softwaregestütztes Immobilien-Research zur systematischen Aufbereitung von Immobiliendaten aufgebaut. Heute verfügt die Universität Weimar über eine eigene, breit angelegte Immobiliendatenbank, ergänzt durch das weltweite Datennetzwerk des Instituts für Europäische Urbanistik (IfEU).

Durch die Zusammenarbeit der Bauhaus-Universität Weimar und Scope entsteht erstmalig eine Brücke zwischen der wissenschaftlichen Forschung, der Praxis des Immobilienmanagements und den Kapitalmärkten. Der Grundstein für eine langfristig angelegte Kooperation ist mit den neuen Ratingergebnissen gelegt.