Gebäudesteckbrief

Standort

Anklamer Str. 38,
Berlin-Mitte

Auftraggeber/ Bauherr

WeiberWirtschaft eG
AnklamerStr. 38
10115 Berlin
Frau Dr. von der Bey

Auftragnehmer

Architekturbüro I. Baller
EnergieSystemTechnik

Bauzeit

1994/95

Größe

NF Bestand - 5724qm
NF Neubau – 1329qm

Schlagworte zum Projekt:

Gewerbehof,
auch in punkto Energie etwas Besonderes

Förderung

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
Frau Reichmann

PV-Anlage

Größe 44,3 m²
Neigung ca. 45°
Leistung 5,61 kWpeak
Energieertrag ca. 4.400 kWh/a
Bruttokosten ca. 121.000 DM
Inbetriebnahme 1995

Kollektoranlage

Größe 25,2 m²
Neigung 30°
Energieertrag ca. 10.000 kWh/a (gerechnet)
Bruttokosten ca. 71.000 DM
Inbetriebnahme 1996

CO2-Minderungseffekt

PV-Anlage ca. 4.400 kg/a
Kollektoranlage ca. 10.000 kg/a

Motor-Heiz-Kraft-Anlage

Leistung: 44kWel und 80 kWth
2 Brennwertkessel mit je 250 kW
Gesamtinvestitionen:
ca. 35 Mio DM

an Gesamtfinanzierung Beteiligte

Senatsverwaltung f. Wirtschaft
Senatsverwaltung f. Bauen, Wohnen, Verkehr
Bewag
DSL – Bank
Genossenschaft „WeiberWirtschaft“

Bausteine der Sanierung

Dämmung der Dächer und Brandwände
Fensteraustausch
Dach-, Hof-, Fassadenbegrünung
Gasbefeuerte Brennwertkessel
Thermische Solaranlage
Photovoltaikanlage
Gasbetriebene Motorheizkraftanlage
Regenwassernutzungsanlagen
Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung
Ökologische Baumaterialien

Hintergründe

Die Frauengenossenschaft WeiberWirtschaft eG erwarb im Oktober 1992 in Berlin-Mitte von der Treuhandanstalt ein bis zu sechsgeschossiges Gebäude in Stahlskelett-Bauweise mit einer Nutzfläche von ca. 5.500 qm für einen Kaufpreis von 12,3 Mio. DM.
Inzwischen ist das Industriegebäude aus der Jahrhundertwende für 36,5 Mio. DM umgebaut und renoviert worden. Der Gewerbehof für Frauenunternehmen beherbergt fast 60 Firmen aus Dienstleistung und Produktion, eine Kindertagesstätte, Tagungsräume, Gastronomie und Künstlerinnen-Ateliers. Die Gewerberäume waren im November 1997 zu 80% ausgelastet, der Mietpreis beträgt je nach Gewerbe zwischen 11 und 23 DM (Läden 15 bis 30 DM). Zusätzlich wurde ein Neubau errichtet, in dem sich 13 Sozialwohnungen und drei moderne Maisonette-Läden befinden.
Mietverträge werden mit Unternehmen abgeschlossen, deren Geschäftsführung und Kapital in Frauenhand liegt.
Mit Unterstützung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wurde ein "Ökologisches Gesamtkonzept für das Gründerinnenzentrum WeiberWirtschaft eG" entwickelt, das über die Standardmodernisierung hinausgeht und erlaubt, erhöhte ökologische Anforderungen in beispielhafter Weise durchzuführen.

Ziel der Massnahme war unter anderem, den Primärenergieverbrauch auf weniger als 50% des ursprünglichen Wertes zu senken.

Ökologisches Konzept 

Für die Nutzung des Produktionsstandortes des ehemaligen VEB Berlin Kosmetik als Gründerinnenzentrum waren umfassende Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen notwendig. Zwar war die Bausubstanz des Gebäudekomplexes aus der Jahrhundertwende solide, doch sämtliche Energieversorgungssysteme waren veraltet. Hier wurden durch die Kombination modernster umweltverträglicher Verfahrensweisen und Technologien neue Standards gesetzt. So konnte ein für den innerstädtischen Bereich innovatives Gesamtkonzept entwickelt werden.

Die ökologische Konzept auf einen Blick:

Bei der ökologischen Gebäudesanierung wurden formaldehydbelastete Baustoffe entfernt, die vorhandene Bausubstanz wurde schonend behandelt und soweit wie möglich wiederverwendet.
Durch ein detailliertes Energienutzungskonzept, das die Nutzung regenerativer Energieträger und eine effiziente Ausnutzung nicht regenerativer Energieträger in den Vordergrund stellt, konnte die WeiberWirtschaft eine überaus positive Energiebilanz ziehen.
Von der erfolgreichen Einbindung zentraler ökologischer Aspekte in ökonomisches Wirtschaften profitieren alle - auch die Umwelt.
Großflächige Wärmedämm-Maßnahmen reduzieren die Heizlast - Brennwerttechnik und Wärmerückgewinnung maximieren die Energieausnutzung.
Thermische Solaranlage und Photovoltaik liefern in den Sommermonaten einen großen Anteil an Trinkwasserwärme und Strom.
Die Motorheizkraftanlage (MHKA) führt durch die Kraft-Wärme-Koppelung zu einer erheblichen Primärenergieeinsparung.

Die Einsparung von Trinkwasserressourcen ist durch den Einbau einer Regenwassernutzungsanlage erfolgreich umgesetzt worden.
Die Hofbegrünung, sowie die Begrünung von Flachdächern und Fassaden verbessern merklich das Mikroklima des Gründerinnenzentrums sowie der angrenzenden Grundstücke.
Ein gemeinsames Sammel- und Entsorgungssystem mit Rückführung von Wertstoffen und Kompostierung von Gartenabfällen ist Bestandteil eines komplexen Ökologiekonzeptes.

Baustoffe

Die Umbaumaßnahme hat an die ursprüngliche Grundhaltung der alten Bausubstanz angeknüpft und nur wenige und ortsübliche Materialien für alle baulichen Maßnahmen eingesetzt.
Die durch Betrieb und Umbau eingebauten problematischen Materialien wurden abgebrochen und entsprechend der Senatsrichtlinien entsorgt.

Es wurden im wesentlichen umweltverträgliche Baustoffe eingesetzt. Eine Ausnahme bildet das Kabelmaterial der elektrischen Leitungen, eine Verbesserung war in den ModInst-Massnahmen finanziell nicht zu verkraften. Es wurden PVC-Kabel benutzt.

Die vorgenommenen Wärmedämm-Maßnahmen zur Reduktion des Energieverbrauchs entsprechen dem ModInst-Standard und den gesetzlichen Vorschriften.
Die Erhöhung der Wärmedämmung in den Dächern von 16 cm auf 20 cm verursacht nur geringe Mehrkosten, bringt aber sowohl im Winter (geringerer Energieverbrauch) wie im Sommer (verzögerte Erwärmung) Gewinn. Ohne große zusätzliche Kosten konnte auch eine Nischendämmung hinter den Heizkörpern realisiert werden.
In den Hofgebäuden wurde bei der Erneuerung der Fenster bewusst auf Drehkippflügel verzichtet, da die Kippstellung der Fenstern oft als Dauerlüftung mit einem entsprechenden Energieverbrauch missbraucht wird. Hinsichtlich der Pflege und unter Sicherheitsaspekten hat sich diese Entscheidung später als problematisch erwiesen.

Die 1998 aufgetretene Kotanimierung der Raumluft durch im Deckenaufbau verborgene Teerpappen wurde im Zuge der ursprünglichen Sanierung nicht vorausgesehen. Es lagen keine Erfahrungen mit vergleichbaren Belastungen aus anderen Objekten vor, und so gab es keine Verdachtsmomente, die eine genauere Analyse des gesamten Deckenaufbaus gerechtfertigt hätten.

Die 1999/2000 durchgeführte Altlastensanierung brachte das Gesamtprojekt beinahe zum Scheitern, da die Finanzierung dieser Sanierung nur unter erheblichen Kraftanstrengungen gesichert werden konnte.
Im Nachhinein wäre eine größere Sorgfalt aller Beteiligter bei der Analyse und Einschätzung der alten Gebäudesubstanz wünschenswert gewesen. Ungeklärt bleibt auch, inwieweit die verstärkte Wärmedämmung und ein sehr geringer Luftaustausch durch die Fenster nach Sanierung das Problem in der Vergangenheit verstärkt haben.

 

Das Energiekonzept

Im Jahr 1993 wurde mit der Sanierung des Gebäudes begonnen, das unter energetischen Gesichtspunkten als durchschnittlich einzustufen war. Ein 1975 errichtetes, mit Braunkohle befeuertes Heizhaus (7 Kessel, Heizleistung insgesamt 1,377 MW) versorgte das Gebäude mit Wärme.
Senkung des Heizwärmebedarfs: Aufgrund der baulichen Situation und der baukonstruktiven Möglichkeiten wurde über die nach ModInst-Richtlinien geforderten Maßnahmen hinaus eine verstärkte Wärmedämmung der Dachflächen und Brandwände für sinnvoll erachtet und realisiert.
Der in der Summe der baukonstruktiven Maßnahmen erreichte reduzierte Heizwärmebedarf liegt bei 139 kWh/m2/a bzw. bei 42 kWh/m3/a und damit rund 30% über der Zielvorstellung. Die Aufwandskennziffer für die baukonstruktiven Maßnahmen wurde mit 0,48 DM/(kWh/a) ermittelt.

Nach der Senkung des Heizwärmebedarfs verbleibt ein Nutzenergiebedarf vor Ort von 185 kWh/m²/a, der sich aus folgenden Anteilen zusammensetzt:

- Heizwärme 75 %
- Warmwasser 3 %
- Elektrizität 22 %

Zur Deckung dieses Bedarfs bieten sich zum einen die seit Jahrzehnten eingeführten Energieträger mit den herkömmlichen Techniken an. Zum anderen verlangt die Ökologisierung der Energienutzung, erprobte Techniken in umweltentlastende Konzepte zu integrieren, um so über die Bedarfssenkung hinaus bei der Bedarfsdeckung zu einer nachhaltigen Reduzierung des Brennstoffenergieverbrauchs zu gelangen.
Wärmeverbrauch: Der Brennstoffenergieverbrauch für Raumwärme wurde unter Berücksichtigung der Kraft-Wärme-Kopplung (MHKA), der Brennwerttechnik und der Wärmerückgewinnung mit 150 kWh/m2/a ermittelt (=Brennstoffkennzahl).

Zusätzlich zum Heizwärmeverbrauch ist der Energieverbrauch für die Trinkwassererwärmung zu bewerten. Für die Bereitstellung von 3,5 m³ Warmwasser pro Tag werden 32 MWh Wärme pro Jahr benötigt. Der damit verbundene, systembedingte spezifische Brennstoffenergiebedarf liegt mit Berücksichtigung der Solaranlage bei 7 kWh/m²/a.
Die auf dem 2. Quergebäude errichtete Thermische Solaranlage kann 10 MWh/a liefern, das sind 20 % des Energieverbrauchs für die Trinkwassererwärmung. Die restlichen 80 % des Wärmebedarfs werden aus der Kraft-Wärme-Kopplung (MHKA) gedeckt.

Die dritte wesentliche Komponente bei der Energienutzung ist der Strombedarf, der im Mittel mit 40 kWhel/m²/a erwartet wurde. Die Auswertung des Stromverbrauchs des Vorderhauses bestätigt mit ca. 50 kWh/m²*a (einschl. Stromverbrauch der Heizzentrale und unter Berücksichtigung der überdurchschnittlichen Nutzung durch Büros und Läden) diese Annahme.

Bei Annahme einer konventionellen Stromversorgung würde sich eine Brennstoffkennzahl von 297 kWh/m²/a ergeben. Mit Berücksichtigung der installierten MHKA, die unter den beschriebenen Betriebsbedingungen den Strombedarf des Gewerbezentrums rechnerisch zu 100 % decken kann, sinkt die Brennstoffkennzahl auf 203 kWh/m²/a.

Bedarf an Heizwärme vor baulichen Maßnahmen: 190,0 kWh/m2/a
Bedarf an Heizwärme nach baulichen Maßnahmen: 139,0 kWh/m2/a
Bedarf an Trinkwasserwärme: 6,0 kWh/ m2/a
Bedarf an Strom: 40,0 kWh/m2/a
gesamt 185,0 kWh/m2/a

Brennstoffkennzahl
- Gebäudeheizung und Warmwasser 157 kWh/ m2/a
- zuzüglich Strom 203 kWh/m2/a

 

Wärme

Die Heizungsanlage versorgt im Gewerbezentrum WeiberWirtschaft eG eine Nutzfläche von insgesamt 7.069,77 m² (Gewerbezentrum 5.740,33 m² und Neubau-Wohn-/Geschäftshaus 1.329,34 m²).
Die spezifische Heizlast des Gewerbezentrums liegt nach Durchführung der ModInst-Maßnahmen und der ökologischen Maßnahmen bei ca. 81 W/m² (Reduzierung um 28 % gegenüber dem Bestand). Eine erste Auswertung des Wärmeverbrauchs ergibt einen spezifischen Jahresheizwärmebedarf von 139 kWh/a und pro m² Nutzfläche.

Der Jahresenergieverbrauch von 900 MWh für Raumheizung und Warmwasserbereitung entsteht mit 480 MWh zu 53 % durch die MHKA. Der restliche Verbrauch von 420 MWh, das sind 47 %, wird von der Brennwert-Kesselanlage geliefert. Aus der thermischen Solaranlage werden rund 10 MWh/a Wärme bereitgestellt. Die Wärmerückgewinnung in der Lüftungsanlage ”Kantine” vermeidet einen Brennstoffenergieverbrauch von ca. 27 MWh/a.

MHKA: 480 MWh 53 % (Verbrauch)
BWKA: 420 MWh 47 % (Verbrauch)
TSA: 10 MWh 1 % (vermiedener Verbrauch)
WRG: 27 MWh 3 % (vermiedener Verbrauch)

Bei der Bewertung der Emissionsminderungen durch die Maßnahmen wird für den Bestand eine Braunkohlenfeuerung mit 544 kW Wärmeleistung angenommen. Der Jahresnutzungsgrad der alten Kesselanlage wird mit 65 % angesetzt. Daraus resultiert ein Brennstoffverbrauch von ca. 291 t Braunkohleprodukten (1.572 MWh) pro Jahr.

Elektrizität

Das größte Potential zur Primärenergieeinsparung wurde im Bereich der elektrischen Energieversorgung genutzt. Dies ist zum überwiegenden Teil der Stromerzeugung durch dezentrale Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) zuzurechnen.
Die Photovoltaik-Anlage konnte mit einer Nennleistung von 5,61 kWp realisiert werden. Die mit dieser installierten Leistung erwartete Stromerzeugung von
4,7 MWh pro Durchschnittsjahr wurde im ersten Jahr mit 4,5 MWh sehr gut bestätigt.
Der vermiedene Brennstoffverbrauch durch die PV-Anlage wurde mit 13,9 MWh pro Jahr ermittelt, und die vermiedene CO2 - Emission mit 4,7 t pro Jahr.

Regenwasser 

Durch die Nutzung des von den schrägen Dächern ablaufenden Regenwassers ist eine Einsparung von Trinkwasserressourcen in Höhe von bis zu 500 Kubikmetern pro Jahr möglich geworden.
Die WC-Spülung erfolgt zu einem hohen Anteil durch Nutzung von Regenwasser. Drei Regenwasseranlagen ersetzen bis zu 90 % den Einsatz von Wasser in Trinkwasserqualität.
Die Hofentsiegelung erhöht die Versickerung von Regenwasser im Stadtteil und verbessert damit die Bodenqualität.

Die Reduzierung der Wasser- und Entwässerungskosten konnte 1996 mit ca. 1.200 DM festgestellt werden, wobei das Gewerbezentrum zu weniger als 50 % belegt war. Diese Werte sind daher nur bedingt aussagefähig.
Im Vergleich dazu lassen die notwendigen Investitionen für die Regenwassernutzung kein betriebswirtschaftlich positives Ergebnis erkennen. Die Regenwassernutzung wird zum jetzigen Zeitpunkt daher immer der Entscheidung für oder gegen eine stadtökologische Maßnahmen überlassen bleiben.

Hofbegrünung  

Das komplette Grundstück wurde mit einem Begrünungskonzept überzogen. Auf Flachdächern, an den Brandwänden und natürlich im Hof grünt und blüht es seither. Diese Maßnahmen tragen zu einer deutlichen Verbesserung des Mikroklimas bei. Gleichzeitig haben die Begrünungsmaßnahmen zum Ziel, das ökologische Image auch nach außen sichtbar zu machen, die Attraktivität und damit die Wirksamkeit des ökologischen Modellprojektes zu steigern.
Die Hofentsiegelung erhöht die Versickerung von Regenwasser im Stadtteil und verbessert die Bodenqualität.
Gleichzeitig bietet die Fassadenbegrünung einen Schutz für das Mauerwerk und eine klimatische Verbesserung der Innenräume, was die Qualität der vorhandenen Arbeitsplatzbedingungen erhöht. Für die Mitarbeiterinnen der Betriebe, für die Bewohnerinnen des Wohnhauses, für Kundinnen und Bebsucherinnen sowie speziell für Kinder, für die zusätzliche Frei- und Spielräume entstanden sind, wurde durch die Begrünung der Höfe die Aufenthaltsqualität im Gewerbezentrum deutlich gesteigert und ein angenehmer Arbeits- und Lebensraum geschaffen.

Verkehr

Im Zusammenhang mit dem Freiflächenkonzept für die Höfe des Gewerbezentrums wurden Strategien zur Reduktion des motorisierten Individualverkehrs (MIV) bei gleichzeitiger Sicherung des Lieferverkehrs für die ansässigen Betriebe entwickelt. Die Zufahrt für den Lieferverkehr bis in den 2. Hof (Lastenfahrstuhl für die Produktionseinheiten) ist möglich, außerdem wurde eine Ladezone vor dem Grundstück eingerichtet. Für privates Parken ist - mit Ausnahmen für Car-Sharing oder Fahrzeuge behinderter Personen - keine Stellfläche vorgesehen. Auf den Höfen befinden sich gute Stellplätze für Fahrräder, für die langfristig eine teilweise Überdachung sowie eine Erweiterung der Anzahl wünschenswert wäre.
Die Projektierung und Umsetzung geeigneter Maßnahmen zur Regelung des motorisierten und nicht-motorisierten Verkehrs auf und vor dem Grundstück Anklamer Straße 38-40 fanden im Rahmen der Planungs- und Beratungsleistungen des ökologischen Gesamtkonzeptes statt.
Die baulichen Maßnahmen zur Herstellung der Fahrradstellplätze erfolgten im Rahmen des Sanierungskonzeptes und wurden nicht von den für ökologische Maßnahmen zur Verfügung gestellten Mitteln finanziert.

Abfall

Die gemeinsame Abfallentsorgung im Gründerinnenzentrum WeiberWirtschaft eG war im Zeitraum der ökologischen Maßnahmen vor allem von baustellenbedingten Problemen bestimmt. Nach Abschluss der Bauarbeiten konnten eine angemessene Infrastruktur und eine stetige Verbesserung der Entsorgungsmöglichkeiten sowie der äußeren Gestaltung des Entsorgungsstandortes erreicht werden.
Das Entsorgungsvolumen im Gründerinnenzentrum liegt insgesamt weit unter den von den Entsorgungsunternehmen angegebenen Durchschnittsmengen. Zusätzlich haben die Mieterinnen bessere Entsorgungsmöglichkeiten durch das gemeinsame Abfallsystem, als sie dies als Einzelbetriebe an einem anderen Standort hätten.
Die Unternehmerinnen sind in der Mehrheit sowohl umweltbewusst schon beim Einkauf von Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffen als auch kooperationswillig beim Entsorgungsverhalten. Zum Teil entstehen dennoch vermeidbare Kosten durch mangelnde Entsorgungsdisziplin und schlecht angepasste Entsorgungskapazitäten.
Die soziale Kontrolle unter den Mieterinnen lässt auch in Zukunft Verbesserungen hinsichtlich der Entsorgungsdisziplin und Kooperationsbereitschaft beim gemeinsamen Abfallkonzept erwarten. Durch Anreize zur Müllvermeidung (Lenkungsfunktion von Entsorgungskosten) sowie durch Optimierung der Infrastruktur (Vermeidung von Engpässen und Überkapazitäten) können weitere Einsparpotentiale ausgeschöpft werden. Diese kommen den Mieterinnen als Betriebskostensenkungen zugute.

Durch die umfassende Beschilderung der Entsorgungsstandorte im November 1997 wurde eine erhebliche Verbesserung der Information über die Entsorgungsmöglichkeiten im Gründerinnenzentrum erreicht.

Um die ökologischen Ziele von Abfallvermeidung und -verringerung sowie von sortengerechter Trennung und Verwertung von Abfällen und Wertstoffen kontinuierlich weiterzuverfolgen, sollten dennoch auch langfristig verschiedene Möglichkeiten der Information für die Unternehmerinnen (schriftliche Unterlagen bei Einzug, Rundschreiben zu speziellen Anlässen, Visualisierung im Hof, entsprechende Aufbereitung der Betriebskostenabrechnungen etc.) von seiten der Genossenschaft genutzt werden.

Ökologieberatung

Die Ökologieberatung fand im Spannungsfeld der wirtschaftlichen, baulichen, technischen und architektonischen Interessen während des Bauvorhabens statt. Interessenskollisionen gab es z.B. bei der Organisation der Abfallentsorgung während der Bauarbeiten.
Auch wurden nicht alle anfangs geplanten Maßnahmen mit den Mieterinnen durchgeführt, nachdem erkennbar war, dass diese durch die stattfindenden Bauarbeiten und den Aufbau ihrer eigenen Unternehmen schon äußerst belastet waren.

Im Ergebnis aber bleibt festzuhalten, dass ökologische Aspekte in viele Bereiche innerhalb der Ablauforganisation der Genossenschaft eingeflossen sind und die Akzeptanz ökologischer Fragen erheblich gesteigert werden konnte.

Der Nutzen und die Effizienz der im Rahmen der Ökologieberatung erfolgten Maßnahmen sind finanziell nicht messbar. Der Nutzen besteht in der umfassenden Vermittlung und Kommunikation der ökologischen Inhalte an die Mieterinnen und innerhalb der Genossenschaft. Die Mieterinnen haben als Nutzerinnen der ökologischen Infrastruktur eine zentrale Position für den Erfolg und die multiplikatorische Wirkung der vor Ort durchgeführten Maßnahmen. Ohne die Ökologieberatung wäre weder die Zusammenarbeit bei der Umsetzung der Maßnahmen, gerade im Bereich Energienutzung und Abfallkonzept, gewährleistet, noch käme der Modellcharakter des Ökologischen Gesamtkonzeptes über das Gründerinnenzentrum hinaus zum Tragen.

Die Kommunikation über ökologische Fragen bildet darüber hinaus die Grundlage für eine Weiterentwicklung und Ausdifferenzierung der Grundsätze in der Umweltpolitik.

Die Mieterinnen haben die Einrichtung der Ökologieberatung gut angenommen und auch als Anlaufstelle für verschiedene Fragen im Umweltbereich, sowohl das Gründerinnenzentrum, als auch ihre eigene Unternehmen betreffend, genutzt. Es kann davon ausgegangen werden, dass diese Funktion weiterhin nachgefragt wird. Soweit möglich, sollte die Genossenschaft daher entsprechende Möglichkeiten zur Verfügung stellen.